不動産売買

居住建物を遺産分割で相続すると配偶者が他の相続人へ多額の代償金を支払わなければならなくなってしまうケース

父が亡くなり、相続人は妻と長男でした。
相続財産は、預金が2500万円と家と土地で1500万円あるとします。
そして長男が法定相続分を要求し、実家の家と土地はいらないと言い張り、妻は仕方なく、自宅の土地建物と預金500万円を相続し、長男は預金が2000万円を相続することになったとします。
これでは妻の老後の生活資金が不安です。

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この場合、配偶者居住権で解決できます。
配偶者居住権とは、亡くなった人の所有建物に配偶者が居住していた場合に、その配偶者が無償でその居住建物に住み続けることができる権利をいいます。
もちろん、相続の遺産分割などで、配偶者の方が居住建物の所有権を取得すれば、配偶者の方は居住建物に住み続けることができます。しかし①居住建物を遺産分割で相続すると配偶者が他の相続人へ多額の代償金を支払わなければならなくなってしまうケースや、②居住建物の所有権を配偶者に相続させることが難しい場合に、配偶者居住権が活躍します。
事例のケースでは、遺言などで、妻に自宅建物の配偶者居住権を遺贈させ、長男には配偶者居住権の負担付きの建物と土地を相続させ、預金のほとんどを妻に相続させるとすれば、妻の老後の居住場所と生活資金を確保することができます。
上記の事例をあげますと、家族の仲が良ければこんな遺言なんて意味ないと思うかもしれません。しかし、長男が相続人とは限りません。父が亡くなる前に、長男が亡くなっていた場合は、長男の子供たちが代襲相続人として相続人となります。そうすると、たとえば長男の妻がお金に厳しい方である場合、子供の相続権を法定相続で主張し、上記事例で預金2000万円について取得しようとするかもしれません。
日本の長期高齢化が進み、子が先に亡くなるケースも増え、子供を設けない夫婦も増える中、相続人として父や母の兄弟姉妹が登場するケースも増えていくことが想定されるため、遺言書作成の意義が高まっていると言えます。

居住建物の所有権を配偶者に相続させることが難しいケース

父が亡くなり、相続人は父の再婚相手の妻と前妻との間に生まれた長男でした。
相続財産は、預金が800万円と3500万円のマンションがあるとします。
この場合、マンションの所有権を再婚相手の妻が取得してしまうと、この妻が亡くなった後は、妻の相続人にこの財産は承継されてしまいます。父としては、マンションについては、現在の妻が存命中は住んでほしいという意向があるが、妻が亡くなった後は、マンションの所有権は、前妻との間の実子に相続させたいという思いがありました。

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この場合、配偶者居住権が活用できます。
配偶者居住権とは、亡くなった人の所有建物に配偶者が居住していた場合に、その配偶者が無償でその居住建物に住み続けることができる権利をいいます。
もちろん、相続の遺産分割などで、配偶者の方が居住建物の所有権を取得すれば、配偶者の方は居住建物に住み続けることができます。しかし①居住建物を遺産分割で相続すると配偶者が他の相続人へ多額の代償金を支払わなければならなくなってしまうケースや、②居住建物の所有権を配偶者に相続させることが難しい場合に、配偶者居住権が活躍します。
事例のケースでは、マンションには再婚相手である妻に住まわせるためには、遺言でマンションの配偶者居住権を現在の妻へ遺贈し、マンションの所有権は、配偶者居住権の負担付きとして、実子である長男に相続させる遺言が有効です。
再婚夫婦が増える中、資産の承継先について、直系の子孫以外に資産が相続で流出するケースがあります。遺言書を書くことはとても重要だと感じます。

遺言無効を主張されないための予防策

父が亡くなり、父の直筆の遺言書が仏壇より出てきました。裁判所の検認手続きをして、内容を確認したところ、「すべての遺産を長男の宇都宮太郎に相続させる」という内容でした。
しかし、次男の二郎が、「この遺言書が書かれた時、父さんは少し認知症が入っていたよね?物忘れ外来とか受診してたじゃないか。この遺言書は無効だ」と主張してきました。
二男の主張はどういうことかというと、認知症候群やそのほかの疾患により判断能力が低下し、自らの意思を伝えられなくなった場合、法律上、自分で意思決定できないという扱いになってしまうため、そのような状態の中でされた遺言や贈与契約について、遺言内容に不満のある法定相続人より無効を主張されることがあります。この場合、二男は、遺言書の書かれた時期に父の遺言能力がなかったことを主張立証し、法定相続分の取得を主張してくるでしょう。

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こいったトラブルに発展する前の予防策があります。それは遺言書を公正証書遺言で作成することです。
公正証書は安全性と確実性が高いといえます。
公証人が遺言者の意思を確認し、公正証書を作成されます。少々の認知症候群の症状がある方でも、遺言書の内容を十分に理解していれば、公正証書で遺言書を作成することができるのです。
公正証書遺言では公証人と2人の証人が関与することになるので、遺言能力について争いになった場合に有利に働く可能性があります。公正証書にすることによって有効性の高い遺言書となります。
ただし、公証人は遺言能力の有無について正確に判断することはできません。公正証書遺言であっても、遺言能力が否定され、遺言が無効と判断された裁判例は存在します。
そのため、相続発生後の争いを予防するため、遺言書作成に際しては、医師の診断を受け、遺言能力があることを確認する必要があります。また家族が遺言者の日々の生活や話していたこと、遺言書作成に至った家庭の事情などを介護記録として残すといいでしょう。そして、遺言書作成時の様子を撮影するなどし、遺言者に意思能力があることの証拠として残しておいてもいいかもしれません。

最後に、遺言者の遺言能力に不安がある場合、遺言の内容は、シンプルなものにすることをおすすめします。公正証書遺言が無効になったケースについて、無効に基準の一つに、「遺言書の内容が単純なものか、複雑なものか」があります。遺言内容が「全財産を長男に相続させる」というシンプルなものであれば遺言能力は認められやすく、一方、複雑なものであれば、遺言能力を否定される判例傾向があります。そのため、ある程度認知症が進行している場合は、「Aに全財産を相続させる」など遺言内容はなるべく簡潔にした方がよいでしょう。複雑な内容の遺言書を作成すると、高度な意思能力が要求されることになるので、遺言自体が無効と判断される可能性が高くなるからです。

遺言無効を主張されないための予防策

ほかの相続人に、遺言を主張されてしまったら財産を遺言によって相続することになった相続人としては、そこで調停や訴訟に発展してしまいます。
そういったことを避けるための予防策はないでしょうか。

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こいったトラブルに発展する前の予防策があります。それは遺言書を公正証書遺言で作成することです。
公正証書であることによって以下の効果があります。

(1)遺言が無効になりづらい
(2)遺言書を紛失がない
(3)偽造を防止できる
(4)自分で書かなくて良い
(5)すぐに遺産相続を開始できる

(1)遺言が無効になりづらい
直筆の遺言は様式が法律に従ってなければ無効になります。署名押印がないものは無効です。また夫婦連名や日付を定めていないものも無効です。例えば「8月吉日」といった表記も日付を定めていないとして認められません。また、訂正の仕方も面倒です。直筆の遺言は往々にして遺言書が無効もしくは一部無効になったケースがあります。公正証書遺言ではこのような様式的な無効はありません。
ただし、公証人は遺言能力の有無について正確に判断することはできません。公正証書遺言であっても、遺言能力が否定され、遺言が無効と判断された裁判例は存在しますが、公証人が遺言者に遺言内容の確認をし、遺言内容を理解しているか確認した上で、公正証書が作成されるため、有効性の高いものになります。

(2)遺言書を紛失がない
遺言書の怖い点は紛失です。もしくは隠匿です。いくら法的に有効でも見つからなければ意味がありません。自身に都合の悪いものの場合、破棄しようとする人も珍しくないため、公証役場にて遺言書が保管されているのは大きなメリットとなります。

(3)偽造を防止できる
そもそも、公正証書遺言は公証人が作成します。したがって偽造の心配がありません。もし、自筆証書遺言で偽造が疑われる場合は筆跡などから判断しなくてはいけなくなります。

(4)自分で書かなくて良い
自筆証書遺言は、別紙の財産目録を除き、一言一句すべて自筆でなくてはいけません。一部でも他人が書いた形跡があると無効になります。公正証書遺言は自分で書く手間を省くことができますし、文字を書ける状態でない人が遺言書を作成する有効な手段でもあります。また目が見えない人でも利用できます。

(5)すぐに遺産相続を開始できる
遺言の内容を理解していない者の遺言書を公証人は認証してくれません。公正証書遺言は作成され認証された時点でそれが本人の意思に基づき作成され、法的な有効であることが担保されています。そのため家庭裁判所の検認を受けることなく遺産相続を開始でき、名義替えの手続きも公正証書遺言の場合は、添付書面が簡略化されていることが多く、多くの名義替えをしなければいけない相続人の手続きの負担軽減にもつながります。

以上のように公正証書遺言はメリットがいっぱいあります。デメリットをあえてあげるなら公正証書は公証センターの事前の確認や手続きに日数を要し、認証の費用もかかります。事案や財産の規模によってもかかる費用は異なりますので、一概にはいえませんが、専門家に直筆遺言書の作成を依頼した場合と公正証書遺言での作成を依頼した場合の費用の違いは大きくはなく数万円くらいの違いであることがほとんどの印象に思えますので、個人的には公正証書遺言をお勧めします。

しかし、家族関係も複雑でなく、特異な事情もなく、単純な遺言内容である場合は法的に有効な直筆遺言をしっかり作成し、法務局保管制度などを利用することもいいでしょう。

財産の規模や家族構成や特異な事情等、考慮してどちらがいいか検討する必要があります。

相続登記をしないことのリスク「管理者責任」「過料」

 

父が亡くなり、父名義の古い家と土地を母が相続しました。

しかし、母も高齢なので、母にもしもの時が訪れた時に、父と母の登記もまとめてしようかと思っています。

ただ、資産活用できる不動産でもないし、正直要りません。。。

私は長男ですが、すでに県外で一戸建てを構え生計を立てており、実家の不動産についてかかわるのは面倒に思っています。

相続登記を放置することのリスクはありますか。

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相続登記を速やかにしてください。

まず将来的に「過料」の対象となります。

2021年2月、法制審議会は、相続発生時や氏名変更や住所変更に伴う「土地」に関する登記を義務づける法改正案を答申しました。登記を促進する効果を狙って「過料」が法案に盛り込まれました。

土地を取得後、3年以内に登記しなければ『10万円以下の過料』を科す。

また、住所変更の時や氏名が変わった時から2年以内に登記しなければ『5万円以下の過料』を科す。

これは施行前発生の相続にはすぐには適用されない予定ですが、一定の猶予期間後、施行前発生の相続に

ついても適用されることになりますので注意が必要です。

次に管理責任を問われることがあります。

特に、今回のケースで、お母様も亡くなり、空き家のまま放置された場合、朽ちて廃屋になり、倒壊の危険が周囲に及び、雑草や大木による周辺への影響もでます。

そこで周辺に悪影響や損害がでた場合、やはりそれは相続人へ管理責任が及びます。

 

相続登記をしないまま放置に至っている所有者不明土地は年々増加しており、土地の有効活用の弊害になっています。

こういった放置された家や土地があった場合、周辺地域の地価が下がったり、町の景観が悪化して治安にも影響します。

そして公共事業や都市開発の進行も妨げています。

今回の改正案で『過料』が盛り込まれたのも、相続登記などがされていない所有者不明土地がこれ以上増えることを防止するためです。

不要な土地であれば売却や贈与などを検討して、あなたの代できれいに精算し、子供たちの代に引き継がないことが

とても大事になります。

刑務所に入所中(服役中・在監中)の相続人や権利当事者がいる場合

Q 相続人の一人が刑務所に服役中です。遺産分割協議書はどうすればいいのですか?

 

Q 父から相続で受け継いだ土地を兄弟で共有で所有しています。今回、母の施設入居費用捻出のため、売りに出すことになりました。

しかし、弟は刑務所に服役中です。売買契約書はどうすればいいのでしょうか?

 

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拇印した書類に刑務所長又は刑務支所長が奥書証明をもらうことで手続きできます

相続の遺産分割協議書も、売買契約書の売主の印鑑は、ともに実印で押印し、印鑑証明書を出すことが決まりとなっています。

しかし、刑務所などに服役中の場合、印鑑証明書の交付を受けることが難しいため、通常の手続きを踏めません。

そこで、昭和39年2月27日民事甲第423号不動産先例の通達があります。

「刑務所在監者が登記義務者として印鑑証明書を提出できない場合には、本人の拇印である旨を刑務所長又は刑務支所長が奥書証明した委任状を添付すべきである。」

つまり、遺産分割協議書や法務局に提出する売買の登記原因証明情報や委任状に、服役中の者が印鑑の代わりに拇印し、その書面に刑務所長又は刑務支所長が奥書証明してもらえば、相続登記や売買・贈与登記申請手続きを進めることができます。

書類に書く住所は?

なお、遺産分割協議書に書く服役者の住所は「住民票上の住所」となります。

有期刑の者は、いずれ出所するため、帰るべき住所が必要なため、服役する際、住所の変動がありません。

つまり服役中の住民票の住所は、服役する直前の住所が住民票上の住所となります。

一方、死刑・無期懲役の場合、住民票上の住所は服役している刑務所へ変更となるそうです。

 

 

 

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