不動産売買

DVなど被害者の住所と不動産登記

夫の暴力が原因で別居するにあたり、住所などの非開示請求して、新しい住所が夫にばれないような措置をして安心していた。

そして今回、自分の所有する不動産を売ろうとした矢先、不動産仲介業者に、「住所変更登記もしないと手続き上いけませんので、司法書士さんに所有権移転登記と併せて住所変更登記も依頼しますね。」と言われていました。

登記上の住所は夫と同居していた時の住所です。この不動産を私が所有していることは夫も知っているので、住所変更登記がされた後、登記簿を夫が取得したら、新しい私の住所がばれてしまうと不安になりました。どうすればいいでしょうか。

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その場合、不動産業者に司法書士の連絡先を聞いて、DV等の支援措置により住所に関する書面の閲覧制限の支援を受けている旨を伝えれば問題ありません。

 

「配偶者からの暴力の防止及び被害者の保護に関する法律」(以下「DV防止法」という)の支援措置を受けている被支援措置者である場合、この住所変更登記をすると、もちろん登記簿に載ってしまうので、配偶者に現在の住所を知られてしまう恐れがあります。

そこでこのようなケースでは、法務局では登記名義人の住所の変更登記をすることを要しないとの取扱いになっています。(平成25年12月12日付法務省民二第809号通知)

また、登記申請の附属書類として、CV防止法の支援等を受けている証明書と自分の現在の住民票をつけます。

通常、登記完了後、附属書類などは保管され、利害関係人が見ることができます。この附属書類の保管については、今回の登記申請が被支援措置者によるものであることが一見して明らかになるような措置が施され、当該被支援措置者及びその代理人以外の者は見ることができないものとされます。

この手続きを踏めば、登記簿上はCV防止法の支援等を受けている方は、従前の住所のままで、新しい所有者へ所有権移転登記が完了します。

 

今回は不動産業者がちゃんと住所変更登記入れますよと教えてくれたため、依頼者が住所変更登記が入ることに気づきましたが、売買による所有権移転登記の流れでよく話しを聞いていないとその住所変更登記もされてしまうこともあります。

DV防止法等の支援で住所の開示を制限していることの事情は、伝えずらいかと思いますが、不動産業者や司法書士にしっかり事前にお伝えしたほうがいいかと思います。

 

家庭菜園を楽しむための畑付き一戸建てが欲しい。

現在、宇都宮市の在住のAさんは、高速のインターが近いところに一軒家を持って家庭菜園をして畑を持ちたいという夢がありました。しかし、ちょっと調べると畑を持つには農家ではないといけないと知りました。畑を借りるのでなく所有することはできないのでしょうか。畑付きの一戸建てが欲しいです。

 

 

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空き家バンクに登録された空き家に付随した農地については、農地所有のための要件が大幅に緩和されています。

例えば鹿沼市の農業委員会では、農地取得の下限面積を市西北部の指定区域内に限り、空き家に付属した農地はこれまでの30アールから1アールに引き下げています。農用地区外の農地も30アールから10アールに引き下げています。

通常は農家でないと農地を買うことはできず、農業委員会の許可が必要なものが、指定区域内で市の空き家バンクに登録された農地付き空き家の物件は買うことができるようになっているのです。

このような制度緩和は、移住定住の促進、遊休農地の発生防止・解消、新規就農の促進のためです。

宇都宮市から、車の便のいいインター近くに引っ越しを検討している方も多いため、鹿沼市はインターもあるため、家庭菜園を楽しむための移住先の候補になりそうですね。

 

しかし、要件や指定区域などが決まっています。

定期的に見直しもされますので、ご検討される場合は、空き家バンクや農業委員会に詳細をお問い合わせしてみてください。

 

刑務所に入所中(服役中・在監中)の相続人や権利当事者がいる場合

Q 相続人の一人が刑務所に服役中です。遺産分割協議書はどうすればいいのですか?

 

Q 父から相続で受け継いだ土地を兄弟で共有で所有しています。今回、母の施設入居費用捻出のため、売りに出すことになりました。

しかし、弟は刑務所に服役中です。売買契約書はどうすればいいのでしょうか?

 

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拇印した書類に刑務所長又は刑務支所長が奥書証明をもらうことで手続きできます

相続の遺産分割協議書も、売買契約書の売主の印鑑は、ともに実印で押印し、印鑑証明書を出すことが決まりとなっています。

しかし、刑務所などに服役中の場合、印鑑証明書の交付を受けることが難しいため、通常の手続きを踏めません。

そこで、昭和39年2月27日民事甲第423号不動産先例の通達があります。

「刑務所在監者が登記義務者として印鑑証明書を提出できない場合には、本人の拇印である旨を刑務所長又は刑務支所長が奥書証明した委任状を添付すべきである。」

つまり、遺産分割協議書や法務局に提出する売買の登記原因証明情報や委任状に、服役中の者が印鑑の代わりに拇印し、その書面に刑務所長又は刑務支所長が奥書証明してもらえば、相続登記や売買・贈与登記申請手続きを進めることができます。

書類に書く住所は?

なお、遺産分割協議書に書く服役者の住所は「住民票上の住所」となります。

有期刑の者は、いずれ出所するため、帰るべき住所が必要なため、服役する際、住所の変動がありません。

つまり服役中の住民票の住所は、服役する直前の住所が住民票上の住所となります。

一方、死刑・無期懲役の場合、住民票上の住所は服役している刑務所へ変更となるそうです。

 

 

 

住宅ローン控除・登録免許税の減税(耐震基準適合証明書や住宅用家屋証明書について)

中古住宅の購入でも住宅ローン控除受けたり、登録免許税が安くなると聞いたのですが?

 

 

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住宅購入後の大きな税控除制度で住宅ローン控除があります。

住宅ローン控除制度とは、、正式名称「住宅借入金等特別控除」といって個人が住宅ローンを利用して新居の取得やリフォームをする際に、一定要件のもと所得税からの控除が受けられる制度です。場合によっては一部、翌年の住民税から控除される場合もあります。

ただし築年数の制限があります。

・非耐火住宅(木造戸建てなど):20年
・耐火住宅 (マンションなど):25年

ただし、上記要件を満たしていない場合にも、住宅ローン控除を受けることは可能です。その適用要件の1つが、耐震基準適合証明書の発行です。

耐震基準適合証明書の発行には費用がかかりますので、適用を受けようとする方は資金の準備が必要です。5万円~15万円が相場です。開きがあるのは構造等により調査に差もでるためです。住宅ローン控除は大きな減税効果がありますので、借入額が多い方は中古住宅でも耐震基準適合証明書の発行をしています。

しかも、こちらを司法書士にお渡ししていただければ住宅用家屋証明書を市役所より発行され、所有権移転登記や抵当権設定登記の登録免許税や不動産取得税の減税がされますので、とてもお得です。

住宅用家屋証明書は、通常20年以上の築年数の建物には発行されませんが、耐震基準適合証明書を提出したり、

売主が加入する瑕疵担保責任保険の加入証明書の写しを売主や中古住宅販売業者より頂いて、それを耐震基準適合証明書の代わりに市役所に提出して住宅用家屋証明書を取得することも可能です。

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